全国各地房地产管理部门及金融监管机构针对房地产市场陆续出台了一系列限购限贷政策，房地产市场从2017年二季度开始变动；加之受中美贸易战持续升级、国内经济形势不断走低等因素的影响，房地产市场面临新形势，出现分化。房产（尤其商业性用房）抵押担保不再是传统意义上的“强担保”。本文将通过三个房产作为抵押物的授信案例在实际处置中遇到的问题为大家提供风险防范启示。
案例1：A公司在某行贷款，贷款金额0.8亿元，由B公司担保，并提供第三方位于北京的一套住宅以及SOHO四套房产，评估金额1.2亿元，因无力偿还贷款，抵押物经一拍、二拍、变卖均告失败后，以4457.24万元流拍，进入抵债。
当地中级中院已明确向该行表示如不接受抵债，将裁定终结本次执行，将抵押物解封退还被执行人。该行从经营、持有抵债资产的各项利弊等角度出发，进行了详细论证，最终同意接收该资产以物抵债。
案例2：A公司、B公司均为某行授信客户，共同隶属某香港集团，上述两户企业所属煤炭贸易行业，主营煤炭及矿石进口。2015年下半年，受市场行情、人民币贬值等因素影响，企业资金链紧张，在某行的贷款全部出现逾期，经诉讼确权后进入拍卖程序，债权共计24128.90万元，抵押物为商业用房，原评估金额4亿元，面积共计15000平方米左右，在进行拍卖时，经一拍、二拍、变卖失败后，进入抵债环节，变卖保留价20281.38万元，目前19套抵押物中有16套处于出租状态。针对是否同意以物抵债，分析如下：
1、抵债资产在抵入、持有、处置环节，买卖双方均存在较高税额，债务人资金链断裂，税费势必由银行垫付。以抵入价20281万元为基数测算，将处置价格从7折到上浮1.3倍，银行债权损失预计为2867万元至13665万元。
2、抵押物大多处于出租状态，如接受抵债，法院很难在短时间内将房屋清空，银行后续将不可避免地进行自行清空或收取租金。资产抵入后，由于处置周期较长，将导致银行不生息资产的增加，经济效益下降。
3、经实地走访，拟抵债资产为配套商业，服务人群主要为该小区内住户，而该区域居住人群大多为初次置业的年轻人或外地来蓉发展人群，整体购买力有限，导致了小区配套商业业态大多为中低端商户，加之抵押物属异地资产，分行通过购买财产险、指定专人管理等常规手段，很难达到对抵债资产的精细化管理。
综上所述，该行最终不同意以物抵债。
案例3：A公司向某行贷款7亿元，提供位于某假日酒店-2层至26层，评估价值约14亿元。因企业过度投资、中央“八项规定”对高端酒店经营的影响，导致企业资金链断裂，无力偿还分行贷款，债权共计7.2亿元。
为节省诉讼时效，处置成本，该行通过引入华融等资产管理公司,以买家自有资金加资产公司配资的形式，既避免了因抵债出现的“倒找钱”情况，又可最大限度实现银行债权价值，同时亦规避了相关合规风险。
从以上我们可以看到，对于银行而言，在筛选授信抵押物时，对于抵押物的深入调查无比重要，只有充分评估该抵押物租约情况、变现能力等要素。
风险启示如下：
一、充分了解抵押物租约情况，要求抵押物权属清晰，不存在其他纠纷。针对存在租约情况的，应签订《承租人声明函》。
二、审慎介入异地抵押物，异地抵押物因银行人员对当地房地产市场了解不准确，且后期贷后动态管理难度大，在介入时应当尤为谨慎。
三、定期进行抵押物价值重估。银行应该充分利用抵押物价值自动化重估功能，定期/不定期发起押品价值重估，及时把握房地产市场价格变动情况，并将重估结果更好的运用于业务发展、风险防控以及贷后管理等工作。
四、“诉讼--执行--拍卖--变卖--抵债”模式很难实现不良资产价值最大化的要求，资产抵入、处置环节的高额税费及抵入后的成本支出，导致不生息资产占比大幅上升，对净资产收益率、盈利能力等诸多指标产生不利影响。
五、利用转让方式通过引入华融等专业资产公司，为资金不足的买家提供配资，多渠道、多方式化解不良贷款，为全年各项清收任务的顺利完成提供了新的思路。
